전세 사기 특별법 국회본회의 통과, 지원대상과 지원내용-최우선변제금

‘전세 사기 특별법’이 5월 25일 국회 본회의를 통과했다. 2년 동안 한시적으로 시행하는 법으로, 6개월마다 정부 보고와 보완 입법을 통해 부족한 부분과 개정이 필요한 부분을 보완한다. ‘전세 사기·깡통 전세 피해자 전대위’ 등은 우선 구제와 직접 지원 등이 빠진 ‘전세 사기 특별법’에 반발하고 있는데, 지원 대상, 최우선 변제금 등 법안의 내용을 살펴보자.

 

 

전세사기특별법 국회를 통과했지만, 피해자들은 특별법 내용이 아쉽기만 하다.

 

 

전세 사기 특별법 지원 대상과 지원 내용

 

지원 대상

세금으로 피해자의 전세보증금부터 우선 구제해 주자는 내용을 빼는 대신 피해자 기준 요건이 많이 완화되어 지원받을 수 있는 대상이 늘어났다. 애당초 피해 구제 대상이 되는 전세보증금 기준이 최대 3억 원이었다가 최대 5억 원으로 늘어났다. 전국의 연립, 다세대 주택의 전세 계약 중 98.4%가 보증금 5억 원 이하여서 상당수 피해자가 일단 피해 구제 요건에 해당할 것으로 예상된다.

 

기존에 논의되던 대형 평수나 부부 합산 연 소득이 7천만 원 넘으면 제외한다는 요건은 모두 없어졌다. 보증금 반환 능력이 없는데도 임대인이 다수의 주택을 취득해서 임대하고 결국 보증금 돌려주지 못하는 무자본 갭 투기로 인한 깡통 전세 피해자도 지원 대상에 포함됐다. 전세 사기로 인한 형법 수사 여부와 상관없이 지원해 주는 것이다.

 

신탁 사기, 이중 계약 피해자, 근린생활시설 전세 사기 피해자들도 지원 대상에 포함된다. 임대인이 파산했거나 회생 절차가 개시된 경우의 전세 피해자들도 법 적용을 받을 수 있게 된다. 집주인이 전세금을 그냥 안 돌려주면 피해자에 해당하지 않고, 파산한 집주인이 돌려주지 않으면 피해자로 인정되는 셈이다.

 

최우선 변제금

세입자가 살던 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 은행 같은 선 순위 채권자가 있으면 전세보증금을 못 받게 되는데, 이때 보증금 일부를 최우선으로 변제받을 수 있는 제도가 최우선 변제 제도이다. 세입자가 다 받을 수 있는 건 아니고 근저당 설정 시점에 소액 임차인이고, 선 순위 근저당이 없어야 한다.

 

현재 소액 임차인 기준이 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이내, 인천이 1억 4,500만 원 이내인데, 피해자들이 근저당 설정했던 시점은 수년 전이므로 이보다 낮을 가능성이 크다. 또, 처음 전세 계약 때는 소액 임차인이었는데 갱신 과정에서 보증금 올려주면서 소액 임차인이 아니게 되어 최우선 변제금을 못 받는 일도 있다.

 

이번 법령에서는 최초 계약 시점에 당시 기준이든 지금 기준이든 소액 임차인에 해당하면, 계약 갱신 과정에서 소액 임차인 기준을 충족시키지 못해도 최우선 변제금에 해당하는 금액만큼 최대 10년간 무이자 대출을 해주기로 정해졌다. 또, 지금 기준으로는 소액 임차인에 해당하는데 근저당 설정 당시에는 기준이 아니어서 최우선 변제금 못 받는 경우도 무이자 대출을 해 준다.

 

최우선 변제금 범위를 초과하는 금액에 대해서는 최대 2억 4천만 원까지 1.2~2.1% 수준으로 저리 대출을 해주기로 했다.

 

기타 지원내용

이 외에도 소득 요건에 따라서 긴급 주거복지 지원으로 생계 지원금, 주거 지원금을 받을 수 있게 하고, 거주 중인 집을 우선 매수할 수 있는 권리 보장받을 수 있게 해 준다. 임차인이 집을 사고 싶지 않은 경우는 한국토지주택공사가 매입해서 임대하는 방식으로 거주 상태를 유지해 줄 수 있게 해 준다.

 

주택도시보증공사가 경·공매 서비스를 대행해 주고 서비스 금액은 차감해 준다. 피해자들 상당수가 사기 피해로 대출 이자를 갚지 못해 신용불량자가 될 위험에 처할 수도 있는데, 이를 막기 위해 고이자 분할 상환을 지원해 준다거나 연체금을 면제해 주는 내용도 들어있다.

 

이렇게 다양한 대책이 포함되기는 했지만, 전세 사기 피해자들의 불만의 목소리는 여전히 크다. 최소한 최우선변제금 정도는 직접적으로 지원해줄 것을 기대했지만 직접적인 보증금 지원 내용이 빠져 있기 때문인데, 무이자 대출 또는 저리 대출이라고 해도 결국 떼인 보증금을 대출로 해결해야 하기 때문이다. 사기를 당한 판국에 거액의 대출을 받아야 하는 처지인 것이다. 

 

전세 사기 특별법은 2년간 한시적으로 시행을 해보고, 필요하면 연장하게 된다. 오늘 본회의를 통과했으니, 이제 정부로 보내져서 30일 안에 국무회의를 거쳐 공포되게 되는데, 6월 1일에는 시행될 것으로 보인다.

 

전세사기특별법이 국회 본 회의를 통과했지만, 직접적인 지원을 기대했던 피해자들 입장에서 볼 때는 결국 수천만 원에서 수억 원에 해당하는 전세보증금을 대출받아서 해결해야 하기 때문에 직접적인 혜택을 피부로 느끼기는 어려운 상황이다. 전세사기특별법이 여기에서 그치지 않고, 좀 더 피해자들을 구제하고 근본적으로 전세사기를 방지하는 방향으로 지속적인 개선작업이 되어야겠다.