2023년 하반기 부동산 집값 전망 & 정부 부동산 정책, 서울 수도권 지방 지역별 격차

우리나라 국민들 모두가 관심 가지는 것이 바로 집값이다. 부동산 경기가 좀처럼 살아나지 않는 가운데, 안타까운 전세사기 피해 소식만 난무하던 상반기였다. 이제 2023년 상반기를 지나 하반기 집값 전망이 어떤지 궁금한데, 6월 28일 한국건설산업연구원에서 발표한 부동산 전망 보고서를 중심으로 2023년 하반기 부동산 전망과 부동산 시장 동향을 살펴보자.

 

 

2023년 하반기 부동산 집값은 어떻게 될까?

 

 

2023년 하반기 부동산 전망과 정부의 부동산 정책

 

 

 

 

하반기 부동산 매매가격 전세가격 전망

 

한국건설산업연구원의 2023년 하반기 부동산에 대한 전망의 핵심은 “집값 매매가격의 하락 폭은 줄어들지만 전체적으로는 하락세를 유지할 것”이라는 것이다. 2023년 하반기에 전국 집값이 0.7% 정도 떨어지면서 연간으로는 총 4.8% 하락할 것으로 전망했다. 

 

전셋값도 2023년 연간 8%가 하락할 것으로 예상했다. 최근 일부 지역을 중심으로 집값이 오르면서 부동산 경기 회복에 대한 기대감을 보이고 있지만, 전체적인 부동산 시장 자체는 하락 추세에서 벗어나기는 힘들 것으로 전망하고 있다. 

 

상반기도 하락, 하반기도 하락으로 ‘상저 하저’인 셈인데, 다만 올해 전체가 4.8% 하락이고 하반기는 0.7%가 하락하여 하반기에는 하락 폭이 완만해질 것으로 예상된다.

 

2022년 전국 연간 하락률이 4.7%여서 전반적으로는 지난해와 비슷한 정도로 하락하고 있다. 하반기에 낙폭이 많이 줄어드는 것 같지만, 부동산 가격이 워낙 많이 떨어진 작년과 비교하기 때문에 체감상 느껴지는 기저효과도 있다.

 

 

 

 

부동산 전망의 근거

급매물이 소진되는 등 수도권을 중심으로 부동산 시장 지표들이 다소 살아나는 모습을 보이고 있지만, 이러한 현상은 단기적인 것으로 판단하고 있다. 올해 초부터 정부가 부동산 규제를 푼 효과가 있고, 특례 보금자리론처럼 정책금융이 약 36조 원 정도 풀리면서 부동산 시장으로 유입된 게 상반기에 효과를 냈다고 본다.

 

부동산 경기에 대한 심리는 다소 회복됐지만 과거와 비교하면 지금 선뜻 집을 사기에는 금리와 집값이 아직 부담스럽다. 또 경기가 전체적으로 둔화하고 있어 활발한 거래가 일어나기는 힘든 상황이다.

 

전세 가격도 상반기에 전국의 주택 전세 가격이 6% 정도 떨어졌고, 하반기에는 2% 정도 추가로 하락해 연간으로는 8% 정도 하락할 것으로 예상한다.

 

전세 시장도 하락 폭이 많이 줄 것으로 보이는데, (1) 우선 전세를 끼고 집을 사려는 매매가 줄었고 (2) 월세 가격이 오르면서 전세 수요가 다소 회복된 측면이 있다. 작년 말에만 하더라도 금리가 너무 높아 전세 대출받기가 많이 부담스러웠지만, 지금은 높은 수준이긴 하지만 작년보다는 부담이 다소 떨어졌다.

 

전셋값도 집값과 마찬가지로 하반기에 하락 폭은 줄겠지만 전체적으로는 하락 추세로 전망하고 있다.

 

 

 

 

들썩이는 서울 수도권 아파트

시중은행은 가격이 가장 높은 아파트 오십 개의 가격 수치를 발표하는데, 이 수치가 11개월 만에 상승세로 돌아섰다.

 

최근 동작구 흑석자이 아파트에 5억 원 정도의 시세차익이 기대되는 무순위 청약 건이 "줍줍 무순위, 아무나 청약, 운 좋으면 당첨" 등의 수식어를 달며 딱 두 세대가 시장에 나왔는데 93만 명의 사람들이 몰리면서 홈페이지가 다운되기도 했다. 46만 7천대 1의 경쟁률로 아파트 청약 사상 최고의 경쟁률을 기록했다. 

 

계약취소 1 가구와 무순위 청약 1 가구의 물량이 나온 것인데, 최초 분양가는 59제곱미터 20평 형대가 6억 6천만 원, 84제곱미터 30평 형대가 9억 8천만 원 정도로 현재 시세와 비교하면 당첨되는 순간 5억 원 이상의 차익을 볼 수 있어 사람들이 많이 몰린 것이다.

 

서울 수도권의 일부 단지에서는 여전히 부동산을 사려는 대기 수요가 굉장히 많다는 것을 보여주는 사례다. 마라톤에서 처음에는 같이 출발하지만 갈수록 선두와 후발 그룹의 격차가 벌어지는 것처럼, 전체적인 경기는 식고 있지만 지역별 격차는 더 뚜렷해지는 상황이라고 볼 수 있다.

 

 

두 세대 청약에 93만 명이 청약한 흑석자이 아파트

 

 

정부의 부동산 정책

건설산업연구원 보고서는 "지금 부동산 경기가 살짝 반등하는 느낌이 드는 것은 정부가 규제를 완화한 효과로, 오래가지는 못할 것"이라고 얘기하고 있다. 다른 말로 하면 향후 부동산 경기의 방향과 전망은 정부가 앞으로 부동산 정책을 어떻게 펴느냐에 달려 있다고도 볼 수 있다.

 

정부는 부동산 규제 완화를 견지하고 있는데, 하반기 경제정책 방향을 발표하면서 부동산 규제와 세금 문제 등을 풀어줄 것으로 예상하고 있다.

 

 

 

 

현재 양도소득세율이 6~45% 정도로 집을 사고 금방 되파는 단기 거래의 경우에는 60~70%까지 무거운 세금을 물리고 있고, 2 주택 이상의 다주택자도 기본 세율이 20~30% 포인트 정도 추가된다.

 

정부는 다주택자에 대한 양도세 중과를 임시로 내년 5월까지 늦추어 놓고 있는데, 이번에 규제를 없애거나 완화할 가능성도 얘기가 나오고 있다.

 

또 부동산 규제 지역이 조정 대상 지역, 투기과열 지역, 투기 지역으로 세분화되어 있는데, 너무 복잡하다는 의견이 많아서 3개의 종류를 단순화하고 전체적으로 규제 강도를 낮출 거라는 얘기도 나온다. 

 

수도권과 지방의 편차

우리나라 전체 부동산 시장을 보면 수도권 집값은 바닥을 찍었다는 얘기가 나오면서 들썩거리고 있지만, 지방으로 내려가면 분위기가 완전히 다르다. 지역별 편차가 더욱 심해질 수 있는 상황으로 전국을 하나로 묶어 우리나라 집값이 어떻게 될까라는 질문은 큰 의미가 없게 되었다.

 

지방에서는 아파트 분양률이 29.5% 정도로 10채 중 3채만 겨우 팔리고 있다. 부동산 경기가 좋던 2020년, 2021년에는 분양률이 거의 100% 가까이 됐었다. 지금 상황은 서울 수도권 일부 지역과 지방 간의 격차가 더 벌어지는 상황이다.

 

 

 

 

이런 상황에서 정책금융이 제공되고 부동산 규제가 풀리면 그나마 남아있던 돈들이 특정 지역에 더 쏠릴 수 있다는 전망이 나온다. 결국 정부 정책이 부동산 시장 전체의 연착륙에 큰 도움이 되지 못하고 일부 지역 집값만 끌어올리는 효과가 나타날 수 있다는 것이다.

 

물론 서울과 수도권 집값이 살아야 지방까지 온기가 전해질 수 있다는 시각도 있지만 전체적인 경기 자체가 냉각되는 상황에서 서울, 수도권 집값이 오른다고 지방의 미분양이 해소되기는 힘들다고 보는 지적도 있다.

 

부동산 경기는 당분간 하락세를 유지할 것으로 보인다. 일시적인 반등이나 일부 인기 지역의 반등이 있겠지만, 추세전환이 확인되지 않는 이상 일시적인 현상에 흥분해서 투자의 목적으로 부동산을 매수하는 것은 위험할 수 있다. 결국 정부의 부동산 정책을 바라보아야만 하는 상황인데, 투자보다 실거주가 목적인 실수요자들은 금리 인하 추이를 보면서 신중하게 매수 시기를 저울질해 볼 수 있겠다.