2023년 하반기 경제정책, 깡통전세 역전세 부동산 전세시장 대출완화 DSR / DTI / RTI

2023년 7월 24일 하반기 경제정책방향이 발표됐다. 경제활력 제고, 민생경제 안정, 경제체질 개선, 미래대비 기반 확충 등 네 가지 분야의 경제 정책이 발표되었는데 한꺼번에 이해하기 어려우므로, 우선 역전세, 전세사기 등 전세시장 리스크 대비 차원에서 보증금 반환 목적 대출규제를 완화하여 RTI를 하향하고, DSR 대신 DTI를 적용한다는 소식을 살펴보자.

 

 

2023년 하반기부터 1년 동안 한시적으로 DSR 40%이 DTI 60%로 바뀌면서 대출규제가 완화된다

 

 

깡통전세 역전세 전세시장 안정을 위한 대출규제 완화, RTI / DSR / DTI

지난해부터 전세 사기를 비롯해서 깡통 전세, 역전세 등이 빈번하게 발생하면서 전세 세입자들의 불안감이 늘어나고 있고, 최근 들어 전세를 구하려는 세입자들은 예전보다 좀 더 꼼꼼하게 여러 가지를 따져보며 전셋집을 구하게 되었다.

 

한국은행도 올 하반기부터 내년 상반기까지 발생 우려가 높은 깡통 전세와 역전세 상황을 경고한 바 있는데, 전세 세입자들의 불안감을 해소하고 전세 시장의 안정을 꾀하기 위해 하반기 경제정책에서는 어떤 정책들이 추진될 예정인지 살펴보자.

 

 

 

 

 

깡통전세와 역전세

한국은행은 깡통전세의 70%, 역전세의 60%가 올해 하반기부터 내년 상반기까지 계약 기간 만료가 돌아온다고 경고한 바 있다. 위기관리가 필요한 시점이다.

 

깡통전세는 (1) 전셋값이 매매가에 가까울 정도로 높아 집값이 전셋값보다 조금이라도 떨어진 상태에서 주택이 경매에 넘어가면 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우, (2) 집주인의 채무가 많아 주택 경매 후 우선순위를 변제하고 남은 금액으로는 전세금을 돌려받지 못하는 경우 등을 말한다.

 

경매로 넘어가면 물권과 채권의 우선순위를 따져 경매금액이 분배되는데, 깡통주택의 경우 막상 돌려받을 전세 금액이 없거나 부족하게 될 가능성이 많다.

 

집이라는 껍데기는 있지만 돌려받을 보증금은 없는 깡통이라는 의미에서 깡통전세라는 이름이 붙여졌는데, 보통 신축 빌라 등의 경우 전셋값이 형성되지 않은 초기에 집주인이 전세금을 뻥 튀겨서 받는 경우에 많이 발생하기도 한다.

 

역전세는 부동산 시장 침체 등으로 전세가가 낮아져서 전세 재계약 또는 전세 신규계약 시에 기존 세입자에게 돈을 돌려줘야 하는 상황을 말한다. 집주인이 수천만 원의 돈을 통장에 쌓아두고 있는 경우는 별로 없어 역전세가 발생하면 전세금을 돌려받기 곤란한 상황이 발생한다.

 

 

 

 

 

대출규제 완화 - 개인의 경우

정부에서는 앞으로 다가올 전세 시장의 혼란을 사전에 막기 위해 일단 임시방편으로 ‘7월 말부터 1년 동안 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적 대출’에 한해서만 대출규제를 완화해서 대출을 확대하겠다는 방안을 내놓았다.

 

구체적으로는 (1) 개인의 경우 대출규제 방식을 DSR 40%에서 DTI 60%로 바꾸어 대출을 확대하고 (2) 임대사업자의 경우는 RTI를 하향 조정한다는 것이다.

 

DSR에서 DTI로

대출규제 방식을 DSR(총부채 원리금 상환 비율) 40%에서 DTI(총부채 상환 비율) 60%로 바꾼다.

 

DSR

DSR(Debt Service Ratio)은 은행에서 대출할 때 개인의 연간 소득 대비 빚을 갚는 원리금 상환액의 비율을 정해서 대출 금액 한도를 정하는 방식이다.

 

DSR을 적용할 때 전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등의 주거나 생계와 밀접한 대출은 제외되고, 나머지 주택담보대출, 학자금대출, 마이너스대출, 자동차 할부, 카드론 등이 DSR 계산에 포함된다.

 

예를 들어, DSR이 40%이고 연간 소득이 5천만 원이라면, 5천만 원 x 40% = 2천만 원으로 매년 최대로 내는 원리금이 2천만 원 이하가 되도록 최대 대출금액이 정해진다. 이때 전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출은 DSR 적용에서 제외된다.

 

 

 

 

 

DTI

DTI(Debt to Income)는 연간 소득 대비 연간 갚아야 하는 대출 원리금의 상한선을 의미한다. DTI가 60%이고 연간 소득이 5천만 원이면 매년 60%인 3천만 원까지의 원리금을 낼 정도의 대출을 받을 수 있다.

 

다만 DTI의 경우에는 주택담보대출은 원금과 이자 모두 계산되지만, 나머지 대출은 이자만 계산되어 같은 퍼센티지라도 DSR보다는 DTI가 더 많은 대출을 받을 수 있게 된다. 이번 정책에서는 더 많은 대출을 받을 수 있는 DTI로 바뀌었을 뿐 아니라 퍼센티지도 60%까지 올려 대출을 많이 완화했다고 보면 된다.

 

이렇게 꽉 조였던 대출 규제를 푸는 게 깡통전세와 역전세 걱정 때문인데 이 깡통전세와 역전세가 사회적, 경제적으로 가장 문제가 되는 게 세입자들에게 줘야 할 보증금을 못주는 경우이다. 거의 자신의 전 재산이 전세금으로 들어간 분들도 많기 때문에 한 번 피해가 생기면 치명타인 셈이다.

 

그래서 집주인이 전세금을 못 빼주는 것을 막아보자는 목적으로 집주인의 대출 한도를 일시적으로 늘려주자는 대책으로 보면 되겠다.

 

 

 

 

 

가계 대출 완화로 인한 우려사항

늘어나는 가계부채

하지만 이렇게 대출 규제를 완화하게 되면 그동안 관리해 오던 가계부채가 너무 늘어나지 않을까 염려하는 시각도 있다. 과거 막대한 유동성으로 집값이 올랐던 당시에 대출 규제가 바로 DTI였고, DTI가 약하니까 DSR로 바꿨던 것이다. 이제 다시 한시적으로나마 DTI로 바뀌면서 가계부채가 늘어나지 않을까 염려하는 것이다.

 

그래서 이번 조치는 역전세의 경우에는 집주인이 돌려줘야 되는 세입자의 보증금 하고 새로 들어오는 세입자의 보증금의 차액에 한해서만 대출이 진행된다.

 

그리고 만약 새로 세입자가 잘 안 들어온다고 하면 공실이 나더라도 일단 세입자가 보증금을 받고 나갈 수 있게 DTI 한도까지는 대출을 해주고, 만약에 새 세입자가 들어오면 이 대출부터 우선적으로 갚으라는 특약 조항이 들어가게 된다.

 

채권 시장 조달 금리 상승압력

DTI로 대출규제가 느슨해지면 가계대출이 늘어날 것이고, 은행 입장에서는 은행채 발행 등을 통해서 자금을 조달해야 하는데, 이 규모가 일정 선을 넘으면 채권 시장, 회사채 시장에도 영향을 줘서 자금 조달 금리를 끌어올릴 수 있다는 관측도 있다.

 

갭투자 면죄부?

또 나오는 얘기는 집값 상승기에 여유 자금 없이 갭 투자를 한 사람에게까지 대출 한도를 늘려주는 게 과연 맞느냐라는 목소리도 나오고 있다. 결과적으로 집값 상승 차익을 노리고 전세를 끼고 집을 산 사람들에게 구원의 밧줄을 주게 되고 오히려 갭투자를 장려하게 되는 것 아니냐는 시각이다.

 

 

 

 

 

대출규제 완화 - 임대사업자의 경우

임대사업자에게는 RTI(임대업 이자상환비율)를 하향조정해 주는데, RTI(Rent to Interest)는 연간 이자비용 대비 연간 임대소득 비율을 말하는 것으로, 이번 조치로 RTI를 기존의 1.25~1.5배에서 1배로 낮추어 주겠다는 것이다.

 

RTI는 부동산 임대업자들의 대출적정성 여부를 판단하는 지표로, RTI 비율을 낮추어 주게 되면 상환능력이 좀 떨어져도 대출을 해준다는 것으로 대출을 좀 더 쉽게 받기 위한 조치라고 보면 되겠다.

 

▶ 대출규제 완화 정책 요약

• 목적: 깡통전세, 역전세, 전세사기 등 부동산 임대차 시장의 리스크 관리를 위해 대출규제를 완화함
• 기간: 세입자 보호조치를 전제로 2023년 7월 말부터 1년 간 한시적으로 운영
• 제한: 모자라는 전세보증금을 돌려주는 경우에 한정
• 개인: DSR 40% 대신 DTI 60% 적용
• 임대사업자: RTI를 1.25~1.5배에서 1배로 하향 조정

 

▶ 2023년 하반기 경제정책 전체를 보려면 아래 링크를 참조

기획재정부

 

오늘은 하반기 경제정책 중 깡통전세, 역전세 등으로 혼란이 예상되는 부동산 전세시장을 안정시키기 위한 선제적 조치로 개인 집주인에게는 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용하여 대출규제를 완화하고, 임대사업자의 경우에는 RTI를 1배로 낮추어 대출 요건을 완화하는 정책을 살펴보았다. 전세를 계획하는 세입자나 전세금을 내어주는 집주인들은 새로 바뀌는 대출 관련 정책을 눈여겨보기 바란다.